1. 研究目的与意义
定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立的。商业地产项目，仅商业规划阶段就包括商业定位设计、商业建筑方案设计、商业空间装饰方案设计、商业外环境设计、二次商业装饰设计、商业管理模式设计、品牌规划及招商策划设计等诸多环节。其中，如何切准市场脉动，正确选择商业地产项目的定位方向，是决定商业项目成败的重要前期工作。商业地产定位是商业地产项目运作成功的基础环节，是一种要求商业项目确立聚焦于顾客利益目标方向的选择。任何定位都是依赖于对市场需求的把握而建立，但是市场上反馈的需求信息数量庞杂，要在有限时间内遴选、分析出最有价值的信息，需要成熟的模式和丰富的专业经验。模式提供了全面、科学的工作思路与方法，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。
2. 课题关键问题和重难点
本课题主要研究对浦口区江浦街道文德路以南、团结路以西地块。一个科学合理的定位方案，必定要结合开发企业的自身情况、市场需求和供给关系、消费者行为及其心理等影响因素来综合分析，进而对商业项目进行准确定位。策略化操作框架是一种既能反映市场需求和行业竞争状况，又可用于实践操作的可定量定性的商业定位操作模式，另外，加之定位方法的辅助功能，达到对定位操作的框架深化和延伸。该方法的优越性在于实际运用性强，不但可进行定性分析，还可进行定量分析，且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。在借鉴和参考了相关资料下，运用统计学和运筹学相关知识，对现今的一些商业项目定位方法做了改进，希望能在实际运用中有所完善。商业地产项目定位操作框架模式和定位方法提供了全面、科学的工作思路与工具，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要在定位之前了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等情况。
3. 国内外研究现状（文献综述）
房地产项目开发与管理的主要内容：房地产与房地产业概述、房地产开发过程与管理、房地产市场调研、土地制度及房地产开发土地的获取、房地产项目策划、城市规划与房地产开发、房地产开发项目融资、房地产开发的前期管理、房地产开发项目控制等环节。
房地产作为第三产业，它的发展深刻地影响着我国的经济、文化、生活是国民经济的支柱性产业。从房地产经济学、营销学角度对影响市场定位的经济因素、专业物业的特点、竞争因素、企业经营目标、消费者、物业管理、信息技术、政策法规等主要因素进行分析。并采用定性和定量相结合、比较分析方式试图建立适合我国房地产市场定位因素分析系统。
结合商业地产行业特征,以及目前商业地产及项目定位的现状,分析在商业地产在前期定位存在的若干问题,并对商业地产定位与住宅定位进行了比较分析,接着提出了应对的策略,然后构架商业地产前期定位的理论框架,为商业地产在前期论证中指出了论证的方法和步骤,以期望增加商业地产开发的科学性。归纳出商业地产项目定位的一套切实可行的操作模式，将结构化思维模式引入到商业地产定位过程中，把招商工作介入到项目定位初期进行以利于业态筛选。
4. 研究方案
研究的技术路线，拟定调查方案，设计调查问卷，实施调查，涉及项目规划，安排进度进行项目可行性分析，进行估算得出数据并分析。
可行性分析的方法：对包括土地费用，前期工程费用、建筑安装费用、基础设施建设费用、公共配套设施费用、开发期间税费等相关费用进行估算，根据对各种费用估算的结果来研究落实资金的来源渠道和筹措方式。测算基础的数据和参数，通过计算财务评价指标，编制基本财务报表合理选择财务评价指标，并进行相关计算再进行财务评价。
根据财务评价，对投资进行盈亏能力分析，可用静态和动态分析法，罗列相关资金流量表，确定用于敏感性分析的经济评价指标，如内部收益率、净现值指标等，计算在其影响下的变化情况，进行分析。市场调查的方法：询问法、市场调查法、查阅资料、问卷调查、统筹法等。
5. 工作计划
第1周制定详细计划及调查问卷初稿，查阅相关文献
第2周了解项目的基本信息及实地考察，进行试调查
第3周制定最后的调查内容及方法，完成开题报告
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