1. 研究目的与意义
背景：房地产是国民经济发展的一个重要行业，也是经济发展形势的风向标晴雨表。20世纪90年代开始，我国房地产行业进入了高速增长时期，房地产业与国民经济的整体发展的关系越来越为密切。我国房地产业以上世纪80年代为开端,作为改革开放的有力见证,经历了一系列变革和进化，并最终在本世纪的第一个十年走向高潮。但万事万物都有始有终，作为拉动中国经济的有力引擎，房地产业目前业已走进历史关键时期。它虽然极为有力带动了中国的GDP，使中国的全球经济排名由第六跃升至第二，财政收入年均增幅近20%，外汇储备增长近13倍，但过程出现的种种问题不可忽视。我们必须审慎对待房地产业的前世和今生。回顾我国房地产业的发展，分析中国房地产业的现状以及展望未来的趋势，能够更加合理地评估整个行业，进而作出科学的指导，为房地产业健康有序平稳地发展指明前进的道路。
意义：房地产作为被定性为国民经济的支柱产业，它的健康有序发展关乎到国家经济和民族命运，因此我们必须对我国房地产市场给予更广泛的关注和研究，确保我国房地产市场实现建康、稳定、可持续的发展。
2. 课题关键问题和重难点
本课题关键点1.市场定位
研究房地产市场销售的市场状况，以及与其相关联的经济政策环境，确定市场需求的种类、形式、大小和趋势，为产品研究提供市场基础。在这部分研究中主要回答的问题有：目前市场是如何被细分的？当前的市场趋势是否清楚以及近期细分市场有哪些主要变化？参与竞争的是哪一细分市场？
2.客户定位
3. 国内外研究现状（文献综述）
随着中国加入WTO和我国市场经济不断完善，房地产业在国民经济中的重要性及独立性已初露端倪。
商业地产项目定位是一个复杂而系统的过程。一个科学合理的定位方案，必定要结合开发企业的自身情况、市场需求和供给关系、消费者行为及其心理等影响因素来综合分析，进而对商业项目进行准确定位。策略化操作框架是一种既能反映市场需求和行业竞争状况，又可用于实践操作的可定量定性的商业定位操作模式，另外，加之定位方法的辅助功能，达到对定位操作的框架深化和延伸。该方法的优越性在于实际运用性强，不但可进行定性分析，还可进行定量分析，且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。由于笔者理论水平和实践经验的欠缺，在借鉴和参考了相关资料下，运用统计学和运筹学相关知识，对现今的一些商业项目定位方法做了改进，希望能在实际运用中有所完善。商业地产项目定位操作框架模式和定位方法提供了全面、科学的工作思路与工具，为商业地产项目的定位工作制定了基本的工作骨架。开发商需要在定位之前了解项目的资源状况，包括自身优势、周边环境、消费能力、竞争状况、商业网点规划等等情况。另外，项目定位绝非照猫画虎般的机械运作，应根据项目的不同特点采取不同的方法与手段。
市场是社会生产分工和商品交换的产物，是连接商品生产者与消费者的桥梁。而房地产市场则是一个由多种要素构成，各要素间相互联系、相互作用的系统。实践证明，在错综复杂、激烈竞争的经营环境中，市场调研是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。，
4. 研究方案
拟定调查方案：设计调查问卷，实施现场问卷调查，进行市场研究；
房地产项目策划：可行性研究、财务评价、投资决策；
项目投资策划：市场预测与分析、项目定位分析；
5. 工作计划
第1周 制定详细计划，并设计调查问卷初稿，查阅除推荐的之外3至5本相关文献；
第2周 了解该项目的基本信息，并进行小组实地考察，对该地块进行试问卷调查工作；
第3周 制定并完善最后的调查内容及方法，完成开题报告的相关任务；
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