1. 研究目的与意义
近年来虽然房地产行业发展蒸蒸日上，但在实际营销过程中仍然面临巨大的挑战,如沟通质量不高、客户关系难以长久维系等，于是要在薄弱的营销环节中开展新措施是房地产项目进行所必须注意的。
房地产市场经营环境的巨大变革,对房地产公司的经营提出了更高的要求。
首先房地产营销策略研究能使房地产企业决策更准确，避免项目运作出现偏差。
2. 课题关键问题和重难点
关键问题：1.住宅项目市场结构分析2.楼盘考察3.项目营销策划方案4.市场行情和当地政策调查分析。
难点在于房地产营销策划涉及面广,涵盖内容丰富,可深入研究内容相当多,因知识、能力有限,加之由于房地产市场更新速度快,收集资料受时间和篇幅的限制较大,在指标和数据的使用上有些滞后,在策略的分析上以定性分析为主,缺乏量化同时创新能力还有所欠缺。
要解决上述困难,需要在大量的国内外文献阅读基础上,夯实理论基础,归纳研究方法的应用经验,以期完善分析方法;需要大量的实地调查,问卷的科学设计、调查方法的科学可行、调查数据的可信,是保证研究分析结果可靠的前提,因此,首先进行预调查,严格把控实地调查过程中出现的问题,保证实地调查的科学、调查数据的可信。
3. 国内外研究现状（文献综述）
美国西北大学凯洛格管理学院国际营销学S.C.庄臣荣誉教授菲利普科特勒（Philip Kotler）在《市场营销原理》中这样说：市场营销是创造顾客价值和关系。
他还认为市场营销应该围绕五个主要的价值主题，分别是：（1）获得来自顾客的价值回报，要首先为顾客创造价值。
（2）建立和管理创造价值的优势品牌。
4. 研究方案
根据给定的拟开发宗地、相应的城市规划条件以及有关的宗地资料数据，并对比相关文献，通过访问查阅中国期刊全文数据库、中国优秀博硕士论文数据库等电子数据资源,搜集了国内外有关房地产营销的最新的期刊文献，进行数据整理分析，接着采用市场调查法，从房地产公司或咨询单位的角度，通过市场调研分析项目的市场环境、竞争楼盘（产品、价格、广告、销售和物业管理等）、竞争对手（品牌知名度、专业化程度和成本状况等）、消费者（购买力水平、购买倾向、年龄和家庭结构等）。
结合项目的定位设计、财务评价和确定的建设方案，制定项目的经营方案和营销策略，包括市场细分、确定目标市场并制定相应的价格策略（如总体定价策略、时点定价策略、租售比例、销售顺序等）、产品策略（如产品质量、产品性能、如何落实定位设计和建设方案等）、渠道策略（如渠道结构、渠道成员的选择、激励、控制等）、促销策略（如广告、营业推广、公共关系、推销等）等工作。
5. 工作计划
第1周 收集万科四季苑项目市场营销方案基本资料、查阅相关文献，阅读营销相关论文，完善英文翻译。
制定详细计划，完善英文翻译。
第2周 了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。
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