1. 研究目的与意义
房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体，房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。目前，南京的人均住宅面积已超过江苏省人均住房建筑面积，达到小康标准，但依然可以继续提高，所以，改善南京市人民的居住条件也可以提高居民的幸福感。同时，随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，人们对居住环境等方面的要求也越来越高，近年来实施的房地产开发建设就是为了使城市居民的生活环境、居住环境不断得到改善。
因此房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用。本毕业设计是关于房地产开发项目的财务评价方案设计，通过设计，主要是使学生系统熟悉和掌握房地产开发项目财务评价的内容体系、操作程序、方法和技能等，培养学生具有综合运用所学的有关理论知识去独立分析、解决实际问题的能力，为其今后从事有关实际工作打下良好基础。
2. 课题关键问题和重难点
课题关键
1.通过市场调研分析项目的市场环境（包括宏观、区域和微观三个层面）、竞争楼盘（产品、价格、广告、销售和物业管理等）、竞争对手（品牌知名度、专业化程度和成本状况等）、消费者（购买力水平、购买倾向、年龄和家庭结构等）。
2.确定开发建设方案，包括项目开发进度计划、投融资计划等。在此基础上，计算各个建设方案的财务净现值、净年值、投资回收期、投资利润率及方案间的增量内部收益率等必要的经济指标，进而优选确定建设方案。
3. 国内外研究现状（文献综述）
【1】房地产业是人类活动的基础产业之一。房地产业的秩序、效率和公平会深刻地影响着整个社会的经济、政治、法律和文化。进入21世纪以来，中国社会经济的城镇化道路围绕着大交通和国家新区的开发有序展开，雄安新区、西咸新区已经积极运行。可以预见，中国的房地产业正在为中华民族规划一个高效的民族复兴平台。中国政府的改革和创新不仅要让本国民众安享小康生活，同时希望通过推动一带一路建设改变世界经济结构，把中国房地产业的强大供给辐射到周边国家。可持续发展观永远是人类社会必须遵守的活动规则。在提高资源生产率，保护环境，减少污染排放的同时，中国政府从社会和谐的角度出发，密切关注房地产业的运作实践和发展前景。2016年12月中旬，中央经济工作会议提出，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位，要求回归住房居住属性。保证住宅的居住性质，反对炒房炒地的泡沫经济已经成为业内人士的共识。把国家对房地产行业的政策精神传达给青年学生，让青年学生走向社会之后能够主动贯彻执行国家对房地产业的宏观调控政策，既要考虑房地产开发与经营的经济效益，又要考虑其社会效益。
(1)住宅建筑装修装饰的品牌分化日渐明显。不同的建材材质、建筑技术和工艺在建筑装修装饰方面体现出丰富多彩的文化理念和生活遐想。(2)商业楼盘的发展趋势已经由SOHO、写字楼、步行街，向产业园区、创业创新示范园区、功能性城市规划发展。(3)城市的规划设计融入互联网 、智慧城市等科学理念。可持续发展观在城市的规划设计方面得到进一步的发展和应用。
【2】(一)利用统计学方法进行财务的收益与风险计算财务管理的过程中，经常需要计算财务收益与风险，而对应在统计学中即为算数平均值与标准差的计算。比如,企业在运营过程中，需要计算期望现金流量,往往在现实运营过程中，存在诸多影响未来现金流量的不可控因素，因此计算出的未来的资金流量存在很大的不确定性，但如果采用单一的现金流量，在一定程度上可以保证现金流量的确定性，却不能全面的反应企业的资金运营情况。在这种大背景下，可结合统计学方法，如期望现金流量法，计算未来的现金流量，能提高计算的准确性，取得较好的效果。此外，在企业财务管理的过程中,需要运用到许多基于统计学的财务预算方法，如在预测资金需求量的情况下，可以运用回归法预测、平滑法预测等。当今，基于统计学原理，已经形成了很多专业的财务预算方法，如：预计资产负债表法、线性回归法等，这些方法的运用，加快了财务管理的效率，为财务人员处理庞大的财务数据提供了方法。(二)利用统计学方法进行审计统计抽样抽样调查是统计学常用的统计方法，而审计抽样,则是抽样调查在财务应用的体现，主要是指审计人员在审计时，审查主体数据量比较庞大，因此仅抽取部分样本进行审查分析，通过分析抽取样本的审查结果,从而大致推断出总体的审查结果，这也是我国财务审查的主要方法之一。统计抽样之前需要先进行假设检验，即在抽样调查之前需要确定抽样规模、范围、基本参数等，之后还需对选取的样本进行初步审核。若在实际审查的过程中，抽取的样本不能满足审查要求，还可对样本的规模进行逐步扩大，以达到抽样结果的特征与总体情况基本相符的目的。在审查的最后，根据样本的审计结果进行推导，从而得出基本符合总体特征的结论。在实际的审计过程中，抽样的方法有很多，如货币单位抽样、变量抽样等。而在选择抽样方法时，审计人员应该根据审计的目标、效率及审查总体的特征合理选择，以达到审查的最终目的。【3】我国房地产行业在经历了近10年的高速发展,其建筑工艺、销售水平、房屋品质、配套规划等方面每年都有新的发展。房地产的快速发展进一步加速了我国经济的快速增长,房地产行业已成为我国经济的支柱性行业,是中国经济力量的重要构成部分。但是,随着市场调控的深入,竞争也更加激烈,任何产品的自身价值最终都是要经过销售才能得到社会的承认,所以如何在营销上有所突破,是开发商经营的核心。首先对房地产营销的相关理论进行了概述,对营销流程进行了总结。通过对市场宏观经济的分析,得出市场宏观经济和房地产业的相互影响、相互促进的关系。宏观经济的快速发展是房地产业发展的基础,房地产业的发展同时将进一步促进宏观经济的增长。另对区域房地产市场分析研究,总结出目前本区域房地产市场现状销售压力大和未来走势将企稳上升。产品供应结构比例有些失衡。市场中端产品的供应比例较大,市场同质化竞争比较严重。市场定位和目标客户群体不对应是造成这种结构比例失衡的主要原因。最后结合实际案例,对ZF房地产公司-城市花园项目从宏观环境分析、项目定位、营销推广等方面进行了研究,从而证明房地产营销对房地产开发的重要性,同时阐述了本文提出的相关方法,对房地产具有很强的借鉴意义。在营销方案的设计部分主要从以下几方面进行了阐述：营销设计应遵循的原则、营销方案设计的程序、项目定位（包括客户群定位、户型定位、价格定位、营销主题定位等）、项目阶段营销推广（预热期、开盘期、销售期、清盘期）、各阶段媒体组合及活动安排,最后对营销方案设计的各时间节点进行统筹控制和相关营销物料的准备。
4. 研究方案
四、方案（设计方案、研制方案、研究方案）论证（不少于100字）
（1）现研究对象、研究问题、研究方法。 (2)研究的背景、目的、意义
研究背景:即根据什么、受什么启发而研究
5. 工作计划
周次 | 工作内容 | 检查内容 | 备注 |
第1周 | 收集基本资料、查阅相关文献，阅读20篇相关论文，完善英文翻译。 | 制定详细计划及调查问卷初稿；完善英文翻译。 | |
第2周 | 了解项目的基本信息及实地考察，制定最后的调查内容及方法。 | 调查并修改调查问卷，完成开题报告。 | |
第 3周 | 市场研究 （1）市场研究的第一步是弄清对该物业市场有影响的各种因素，以及进一步弄清对南京市该物业市场有影响的各种因素。对各种因素作层次化、逻辑化分析。 （2）经过市场调查及数据分析，得出住宅项目的市场供给总需、供给结构、供给质量及供给增长率分析结构。 | 完成市场调研报告 | |
第 4～5周 | 1. 项目功能配置 （1）在市场研究基础上，分析市场交易数量、价格，确定除拟建规模。 （2）寻求最佳功能配置。 2.建设进度安排 （1）从财务的角度作资金运用安排，以最佳收益为目标，安排建设规模、资金营运。 （2）考虑房地产项目资金的滚动运用。 检查方案的初步设计。 | 检查方案的初步设计 | |
第6～10周 | 根据市场调查资料完成项目的财务评价 （1）财务评价，从动态角度进行赢利能力和偿债能力分析 （2）盈亏平衡分析 （3）不确定性分析 项目的财务评价方案。 | 项目的财务评价方案 | |
第11周 | 撰写完成毕业设计初稿，完成小论文 | 提交毕业论文初稿和小论文终稿 | |
第12周 | 修改、完善毕业设计，并打印、装订成册，上交。 | 进行答辩工作准备 | |
第13周 | 答辩 | 进行答辩 |
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